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1、工业用地市场降温,企业拿地意愿降低。2023年上半年,工业用地供地成交面积及数量均明显下降,上半年全国工业用地共出让764956亩,同比下降18.26%。
2、产业地产商拿地逐步回归正常水平。近两年产业园区建设占工业出让基本稳定在18%左右,2023q2产业地产商拿地逐步回归正常水平。
3、品牌产业地产商上半年一手土地市场拿地体量明显收缩,二手土地市场获取体量增长值得关注。2023年上半年,联东、万洋、平谦国际、岁金产业、均和、佳海产发拿地面积较去年均同比下降。值得注意的是,虽然企业一手土地市场拿地体量下降,但企业二手土地获取体量、与城投合作拿地体量在持续增长。
2023年6月,全国共出让工业用地与科研用地2283宗,出让面积135473亩,较上月减少20.25%。其中,产业地产商和政府平台公司拿地面积分别为2910亩和25170亩,占总拿地面积的2.15%和18.58%。相较于2023年5月,政府平台公司:产业地产商拿地面积比上升至8.65:1(上月为7.76:1)。
图:2023年1-6月全国工业用地出让面积(亩)
2023年6月,全国产业地产商共拿地48宗。重点拿地动态包括5天7市拿地817亩,万洋漳州、舟山2市拿地610亩,联东常州、西安2市拿地157亩,粤浦科技无锡、福州2市拿地148亩,平谦国际佛山拿地30亩。
表:2023年6月产业地产商拿地一览表
(1)中南高科5天7市拿地817亩
6月25日-29日,5天时间,中南高科接连在全国7座城市拿下7宗工业用地,共817亩。
其中,昆明拿地156.1亩,用于建设中南高科·昆明智创产业园项目。该项目是中南高科在昆明布局的第2个项目。项目占地面积约156亩,建筑面积约15万方,共规划37栋标准厂房及相关配套设施。总投资约5.4亿元。
图:中南高科·昆明智创产业园效果图
重庆拿地103亩,用于建设中南高科·北碚科技智慧港项目,该项目是中南高科在重庆布局的第5个项目,总投资20亿元,占地面积约103亩,共规划27栋标准厂房及相关配套设施,建筑面积约8.6万方,整体建设周期约24个月。
图:中南高科·北碚科技智慧港项目效果图
南通拿地141亩,该地块用于建设中南高科产业园2#地块智能制造综合产业园项目。自2015年开始打造第一座产业园“大通州湾产业园”,中南高科在2023年6月29日迎来了第十期园区的新获,并在摘牌当日就集中签约近十家先进制造业企业。
图:中南高科产业园2#地块智能制造综合产业园效果图
济宁拿地29.5亩,用于建设中南高科·济宁运河新城慧谷项目。该项目位于济宁运河经济开发区智慧信息现代物流产业园,总规划占地269.9亩,计划总投资10.5亿元。项目规划总建筑面积 25.11万平方米,建设内容包括多层标准化厂房、研发中试楼、生产企业总部、园区配套设施用房等。项目按照两期建设,其中,一期占地面积97.3亩,规划建设21幢厂房,项目产品类型主要以两层,两层半,三层框架厂房为主。
泰州拿地157.3亩,用于建设中南高科·泰州医疗健康科创谷项目。该项目占地约157亩,位于泰州姜堰罗塘街道(高新区)产业集聚区内。项目拟建设高标准厂房、研发办公独栋、企业服务中心、物业配套用房等,户型2层、2.5独栋框架联排,1200~5000㎡ (可定制大面积组团产品),售价4300-4500元/㎡,主导产业为医疗器械、新一代电子信息技术、新材料、新能源和智能装备制造产业等。
台州拿地114.4亩,地块要求产业集聚度不低于75%,自签订土地出让合同后30日内完成企业招商(须带项目进驻)入驻率达30%以上,且引入规上企业不少于4家,项目达产时整体引入或培育规上企业不少于 12家(国家高新技术企业不少于4家),税收不低于30 万元/亩,销售均价不超过2800元/㎡。该地块将用于建设中南(台州三门)智能制造产业园。
项目位于融甬接台的三门县,地处亭旁镇,占地约为115亩,建筑面积约9万㎡,总投资约20亿元,规划建设42套高标准厂房,产品涵盖钢结构、独栋双拼标准厂房、高层厂房、研发办公及相关配套用房。
图:中南(台州三门)智能制造产业园
衢州拿地116.1亩,固定资产投资强度≥300万元/亩,土地产出≥168(万元/亩),亩产税收≥30(万元/亩)。受让人自持比例不低于实际建筑面积的5%(行政办公和生活配套用房应全部自持),可分割销售的最小不动产单元(建筑面积)最小不低于500平方米。该地块用于建设中南高科·衢州智能制造产业园(二期)项目。
本月,中南高科拿地策略着重深耕区域,昆明、衢州、济宁等地块,均为项目二期地块。结合上半年来看,2023年1-6月,中南高科在一手土地市场共摘得10宗工业用地,继2月西安拿地143亩,4月广州、六安两市拿地294亩后,本月,中南高科逆势扩张,5天时间一举拿下7宗工业用地。
(2)万洋漳州、舟山2市拿地610亩
6月,万洋继续聚焦三四线城市,于漳州、舟山两市摘得610亩工业用地。
其中,漳州摘得378亩工业用地,用于建设漳浦万洋众创城项目。漳浦万洋众创城项目,位于万安生态工业园内,项目总规划用地817亩,总投资约50亿人民币,一期占地378亩,规划建面约42万㎡;项目规划配备有标准厂房、定制厂房、火车头钢结构厂房、人才公寓、商业配套等,拟规划建设共82栋,其中厂房76栋,包含四层厂房72栋,火车头定制厂房4栋,十一层宿舍楼4栋,二层配套用房2栋。
项目一期主推3200-7000㎡的4层独栋定制厂房,首批次单价仅2200元/㎡起,将重点引进光伏制造、输配电装备、纺织制品、塑料制品、橡胶制品、五金机电、高端装备、智能家居、智能制造等制造业集聚平台。
舟山摘得232亩工业用地,产业类型为农副食品加工业,固定资产投资强度≥300万元/亩,土地产出≥400(万元/亩),起始亩产年税收≥20(万元/亩),该地块将用于建设普陀(万洋)预制菜产业园项目。
该项目于2023年2月签约,6月摘地,总投资超20亿元人民币,总用地面积约500亩。项目计划打造国内极具影响力的海洋食品预制菜(中央厨房)全产业链园区。
漳州、舟山两市均为万洋此前布局城市,本月,万洋于两地加码投资,截至目前,万洋已于漳州布局福建(龙海)万洋众创城、漳州(高新区)万洋众创城、福建(漳浦)万洋众创城等多个项目,于舟山布局浙江(舟山)万洋众创城、普陀(万洋)预制菜产业园等多个项目。
(3)联东常州、西安2市拿地157亩
6月,联东于常州、西安两市摘得2宗工业用地共157亩。
其中,常州拿地69.3亩,产业类型为通用设备制造业,固定资产投资强度≥450万元/亩,亩产年税收≥40万元/亩,自持比例不低于总建筑面积的12%(不包含行政办公及生活服务设施建筑面积)。
西安市拿地87.8亩, 1.5≤容积率≤2.0,成交价3686万元,亩均成交价42万元/亩。
常州、西安2市联东此前均有所布局,其中,常州已布局联东u谷·常州国际企业港、联东u谷·常州国际智慧谷、联东u谷·钟楼智汇产业园、联东u谷·金坛科技产业园等多个项目,西安已布局联东u谷·沣西科技创新谷等项目。回顾上半年,联东持续拿地,2023年1-6月,联东共摘得13宗工业用地,其中6宗位于二线月,粤浦科技于无锡、福州两市摘得3宗工业用地共148亩。
粤浦科技是联东旗下的高端品牌,主要聚焦区域核心城市。2023年1-6月,粤浦科技于杭州、无锡、福州拿下4宗工业用地共213亩。自2021年成立以来,粤浦科技已于上海、广州、南京、郑州、厦门、济南、青岛、合肥等区域核心城市布局了粤浦·宝山科创中心、粤浦科技·松江创新中心、粤浦科技·南京云创中心、粤浦科技·广州增城数创中心、粤浦科技·番禺创新中心等多个项目。
6月,平谦国际于佛山拿下两宗工业用地共30亩,该地块为标准地,项目产业类型为:新能源汽车零部件及配件制造(3670)、科技研发(7500)、生物技术推广服务(7512)、医疗器械(3580)、消费电子(3990)、工业自动化(3491)、人工智能(3960)、新材料(2650)、节能环保(7514、7516)、大数据(6450)等产业。两宗地块将用于建设平谦国际(高明)智造产业园项目。
高明平谦智造产业园项目是平谦集团在佛山的第2个项目,位于粤港澳大湾区西部重要交通枢纽门户佛山市高明区,是平谦国际集团布局大湾区重点产业园项目。园区占地650亩,分三期开发,提供产品包括单层厂房(单体约8000平米)和多层厂房。重点引进以国内外先进制造业为主的世界500强企业以及行业龙头,包括新能源汽车配套、高端制造、人工智能、新材料、精密工程、工业自动化等产业。
2023年上半年全国工业用地共出让764956亩(不含划拨转让),同比下降18.26%,其中政府平台公司拿地面积占比达17.03%,产业地产商拿地面积占比1.71%,同比下降0.27个百分点,2023上半年政府平台公司:产业地产商拿地面积比为9.98:1。
回顾近两年工业用地市场,可以发现,产业园区建设占工业土地出让基本稳定在18%左右,2022q2-2023q1产业地产商拿地面积占比低至1%左右,2023q2产业地产商拿地逐步回归正常水平。
3.2 2023上半年品牌产业园区开发运营商拿地情况
总体来看, 2023年上半年,品牌产业园区开发运营商一手土地市场拿地体量明显收缩,联东、万洋、平谦国际、岁金产业、均和、佳海产发拿地面积较去年均同比下降。
除上述拿地体量收缩的企业,也有少数逆势扩张的企业,如中南高科,上半年共拿下10宗工业用地,6月底5天7市拿下7宗工业用地。
值得注意的是,虽然从一手土地市场来看,企业拿地体量在下降,但在一手土地获取难度加大的情况下,不少企业开始转向二手地市场、或与城投合作拿地,二手土地获取体量也在持续增长。
工业用地市场降温,工业用地供地成交面积及数量均明显下降。工业用地成交面积连续两年同比下降,2023年上半年全国工业用地出让面积同比下降18.32%,2023q2工业用地成交面积同比下降超过20%。
产业地产商拿地逐步回归正常水平。回顾近两年工业用地市场,产业园区建设占工业土地出让基本稳定在18%左右,2022q2-2023q1产业地产商拿地面积占比低至1%左右, 2023q2产业地产商拿地逐步回归正常水平。
品牌产业地产商上半年一手土地市场拿地体量明显收缩,二手土地市场获取体量增长值得关注。相较于2022年上半年,2023年上半年,品牌产业地产商一手土地市场拿地体量明显收缩,联东、万洋、平谦国际、岁金产业、均和、佳海产发拿地面积较去年均同比下降。值得注意的是,虽然企业一手土地市场拿地体量下降,但企业二手土地获取体量、与城投合作拿地体量在持续增长。
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